Comment est calculée la valeur des locaux commerciaux ?

De plus en plus de personnes, convaincues que leur idée d’entreprise diffère des autres et sera couronnée de succès, se lancent dans l’aventure enrichissante de l’entrepreneuriat. Sur cette voie, après avoir terminé le plan d’affaires essentiel et pour s’assurer qu’il est viable, il est temps de localiser et d’acquérir l’emplacement idéal qui stimulera les ventes de votre entreprise.
Les locaux commerciaux sont généralement évalués selon la même méthodologie que les biens immobiliers dédiés au logement . Mais dans le cas d’un local commercial, sa forme, ses caractéristiques géométriques et, bien sûr, son emplacement exact, ont une influence beaucoup plus importante, déterminante, sur le résultat final de son évaluation.
Évaluation des locaux commerciaux
Quelle est la valeur d’un espace commercial ?
Pour calculer le prix de vente d’un local commercial, au moins à prix approximatif, le plus rapide est de localiser plusieurs magasins à vendre dans la même zone et de comparer quel est le prix au mètre carré de chaque local commercial. Le chiffre obtenu sera approximatif, car le prix au m2 des locaux commerciaux payés dans la même rue ou zone est loin d’être la seule variable à prendre en compte, mais il nous donne facilement une première approximation.
N’oubliez pas que la valeur de vente finale peut être très différente entre le prix de vente final proposé par une agence immobilière ou un portail immobilier en ligne et le montant final payé lors de la transaction de vente. Un simulateur d’évaluation des locaux commerciaux peut vous aider à avoir une idée approximative, mais vous devez toujours évaluer la différence possible par rapport à la transaction finale. Il est normal que l’évaluation d’un local commercial en ligne gratuit, que certains simulateurs proposent, soit une intéressant, mais il faut mettre en garde contre son inexactitude.
Un autre élément très important, en particulier pour un local, est la date de construction du bâtiment. Tous les bâtiments ont une durée de vie utile, plus ils sont modernes ou récents. La réforme des locaux prolongera la durée de vie utile et augmentera sûrement la valeur totale de l’immeuble commercial, mais en aucun cas elle ne sera équivalente à un local commercial situé dans un nouveau bâtiment.
Pourquoi ai-je besoin d’une expertise d’architecte ?
Le but évident d’un local commercial est d’y mettre une entreprise, votre idée entrepreneuriale. Par conséquent, la situation et l’emplacement des locaux sont fondamentaux. Que la rue soit plus ou moins centrale, que le l’accès est plus ou moins praticable,… toutes les agences immobilières, tous les portails de vente en ligne de maisons, et tout simulateur d’évaluation de locaux commerciaux, en tiennent compte.
Variables qui impactent le prix
D’autres variables à prendre en compte sont la question de savoir si les locaux sont situés au rez-de-chaussée, au niveau de la rue ou au premier ou au cinquième étage, s’ils se trouvent à l’intérieur d’un centre commercial beaucoup plus grand ou dans le cadre d’une galerie marchande. Un magasin au bas d’un couloir vaudra moins cher qu’une autre entreprise située physiquement près d’un escalier ou à côté de l’entrée principale du centre commercial. Et parmi les entreprises qui réussissent à opérer en face de la rue, leurs mètres carrés perdent de la valeur à mesure que l’on s’éloigne de la ligne de front face à la rue.
Le facteur le plus important, qui déterminera le prix final de l’immeuble commercial, est sa possibilité de générer des bénéfices. Pour cette raison, toutes les entreprises ne rentrent pas dans le même bien immobilier, et une entreprise qui ne fonctionne pas avec un immobilier, une activité économique en mutation peut à la fois fonctionner, monter en flèche et croître.
Il est également nécessaire d’examiner quelles activités peuvent être réalisées dans les locaux commerciaux avec le moins de travaux de rénovation possible afin d’éviter des coûts supplémentaires. Les activités inoffensives, comme le travail de bureau, ne sont guère gênantes.
Par contre, si vos activités sont axées sur le secteur de l’hôtellerie, il est fort possible que vous réunissiez un grand nombre de personnes dans un même espace en même temps. Et aussi que vous devez effectuer des travaux pour faciliter l’accessibilité, la protection contre les possibles incendie ou, par exemple, isolation phonique afin de ne pas déranger (et éviter d’être signalé) par les voisins.
Et ces réalités ont tendance à être très coûteuses et vont augmenter les coûts finaux. Toutefois, si les locaux commerciaux exerçaient auparavant la même activité et conservent la licence, la valeur des locaux commerciaux augmentera beaucoup plus pendant la période de validité de la licence par rapport aux obligations exigées par le conseil local.
Pourquoi l’évaluation officielle est-elle importante ?
L’évaluation des locaux commerciaux qui vous intéressent est essentielle pour dissiper tout doute que vous pourriez avoir et recevoir un prix cible, qui prend en compte tous les éléments qui le réévaluent ou le pénalisent, toujours en fonction du prix du marché actuel.
Même, l’expert qui appréciera le l’immobilier commercial tiendra compte du fait que les locaux ont l’intention d’être dédiés à la location, en priorisant les activités pouvant être menées dans ses locaux, ou pour sa vente ultérieure, où il priorisera l’âge du bâtiment et les différentes réformes réalisées. Et bien sûr, il évaluera également dans sa juste mesure toutes les possibilités fiscales, qu’il s’agisse d’un héritage, d’une hypothèque auprès d’une banque, etc.
Par conséquent, pour l’achat d’un local commercial, nous vous recommandons d’éviter les évaluations de locaux commerciaux gratuitement, et de vous adresser plutôt à une société spécialisée dans l’évaluation immobilière, généralement un professionnel ayant une formation officielle d’architecte ou d’architecte technique, qui connaît la réglementation en vigueur, l’objectif économique auquel les locaux sont destinés à être affectés, son état actuel, les possibilités supplémentaires qu’une réforme peut offrir, la situation urbanisme, et juridique, qui le concerne, et cetera.