Comment acheter une maison en succession ?

Mettre une maison au nom de votre enfant : notion de don ?

Il existe une pratique notariale qui n’est pas illégale, qui consiste à acquérir un bien immobilier (appartement, villa, etc.) de votre vivant et à le mettre au nom de l’un de vos enfants.

La volonté de l’acheteur est de récompenser cet enfant qui estime avoir plus de difficultés financières que ses autres enfants qui ne bénéficient pas de cette faveur.

La qualification d’un don vous permet de profiter des avantages fiscaux prévus par la loi.

Selon le Code civil, les dons sont présumés être déclarables à l’héritage.

Cela signifie que le donateur a l’intention de donner à l’enfant donataire une avance sur sa part héréditaire, au cours de sa vie ; selon le donataire de l’obligation de retourner à l’héritage, non les biens livrés mais leur valeur au jour de la division de la succession, compte tenu de leur état le jour du don.

Par conséquent, les calculs et les contributions de chaque héritier seront effectués sur la base d’un cautionnement successoral massif de ce don.

Cette opération de reporting vous permet de restaurer les capitaux propres lors du partage entre héritiers.

Mais la loi permet également d’établir que le donataire qui est censé être récompensé est exempté de déclaration. Il s’agira alors d’un avantage en dehors de la participation au capital. Dans ce cas, cette exemption de l’obligation d’informer doit être expressément stipulée dans l’acte notarié. Il n’est pas présumé, sauf dans le cas de la distribution de dons.

Dans un arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation (appel n° 14-24,052) et K 14-26 354), Ginette est décédée le 11 octobre 2011, laissant ses trois fils Carole, Thierry et Florence, pour lui succéder. Thierry a bénéficié d’une faveur de sa mère, Ginette, qui avait acquis une maison qu’il avait mise au nom du premier. Florence mourut et avait institué la légataire universelle Mme Z, qui dans ce poste demandait le partage de la succession de Ginette décédée.

La Cour d’appel a ordonné à Thierry de remettre à la succession de la défunte Ginette la valeur de la maison évaluée le jour où elle a été divisée dans son état initial. Il a soutenu que l’opération consistant à inscrire au nom de son fils la maison pour laquelle le défunt a obtenu le paiement intégral, en l’absence de toute autre cause, caractérise une intention libérale.

La Cour de cassation a annulé le jugement d’appel faute de fondement juridique, critiquant les juges sur le bien-fondé de se contenter d’avoir a considéré que la transaction était un don (de notification) déduisant l’existence d’une intention libérale du simple fait que le défunt avait payé le prix total.

Certes, le don implique un acte libre qui génère un appauvrissement volontaire pour l’enrichissement du donataire. Mais il doit s’agir d’un acte délibéré et conscient. Il faut donc caractériser l’intention libérale, le désir de disposer irrévocablement de soi-même pour le bénéfice du bénéficiaire.

En l’espèce, le fait qu’il ait financé exclusivement la maison n’était pas suffisant pour la Cour de cassation, qui ne l’a pas considéré comme une preuve suffisante de l’intention libérale, caractéristique essentielle du don déclarable.

Par conséquent, il est préférable de consulter un avocat afin que la transaction consiste à consentir à un don notifiable ou la renonciation à la notification n’est pas requalifiée par les tribunaux à une date ultérieure, lorsque la succession est ouverte.

Avocat Ronit ANTEBI à Cannes